Samenvatting Verslag met Q&A Presentatie Veldheim Fakton

Inleiding
Op 12 januari 2021 organiseerde Fakton in samenwerking met Mooi Zeist een digitale bijeenkomst waarvoor buurtbewoners en geïnteresseerden werden uitgenodigd. Ook was de heer Arjan Brokkaar als vertegenwoordiger van de gemeente Zeist aanwezig. Tijdens deze bijeenkomst presenteerde Fakton de bevindingen van het marktonderzoek omtrent Villa Veldheim, welke zij eerder in een rapport publiceerden.

Het gepresenteerde onderzoek ging over de vraag welke programma-invulling kansrijk zou zijn voor het Veldheim-terrein. Hierbij werden de context, de historie, het beleidskader en de identiteit van de omgeving en haar bewoners in beschouwing genomen. Daarnaast werd er een programmatische analyse uitgevoerd.

Bevindingen in het kort
Conclusies uit het rapport waren dat een hoofdinvulling met wonen op het Veldheim-terrein het meest kansrijk is. Deze woon-invulling kan volgens het onderzoek goed samen gaan met de maatschappelijke functies ‘ontmoeten’ en ‘zorg’. Hoofdfuncties zoals die van kantoren, winkels en horeca-aangelegenheden werden op deze locatie door Fakton onvoldoende kansrijk bevonden.

Bij de planontwikkeling moet volgens Fakton extra rekening worden gehouden met het rijke cultuurhistorische karakter van de Utrechtseweg, en met het gegeven dat Veldheim onderdeel is van de Stichtse Lustwarande. Tijdens de presentatie maakte Fakton tevens gebruik van kleurgroepen om bepaalde ‘type mensen’ ofwel identiteitsvormen aan te duiden. Door bij de planvorming rekening te houden met deze identiteit wordt de kans op een succesvol project vergroot. In de huidige identiteit van het omliggende gebied en de potentie van de plek geldt voor Veldheim het advies om plannen te baseren op een zogenoemde ‘blauw-aqua’ identiteit. Deze gaat uit van status, controle, betrouwbaarheid en hoge kwaliteit. Hierbij past een ‘type mens’ die zelf graag controle heeft en ook zaken zoals zorg graag zelf zoveel mogelijk organiseert. Een zorgconcept dat uitgaat van de autonomie van bewoners is daarom volgens Fakton het meest kansrijk. Daarnaast is er volgens Fakton veel vraag naar rustig stedelijke woonmilieus, wat deze plek goed zou kunnen faciliteren.

Iets gemist?
U kunt zowel het rapport als de gebruikte powerpoint downloaden en bekijken. Wilt u de live-presentatie graag terug zien? Stuur dan gerust een mail naar pr@mzeist.nl. Wij sturen u dan een WeTransfer bestand.

1. Er worden al veel woningen in de nabijheid gebouwd. Het Veldheimterrein is kwetsbaar en het is een klein gebied. Waarom staat een woonconcept dan toch op de eerste plaats in de conclusie, in plaats van de zorg- en/of ontmoetingsfunctie?
Fakton: De reden dat de woonfunctie op nummer één staat, is omdat hier simpelweg heel veel vraag naar is in de markt. Overigens sluiten wij een woon- en ontmoetingsfunctie niet uit, en wij denken dat deze heel goed samen gaan met de woonfunctie. En hoewel het terrein kwetsbaar is, staat er te veel volume om het enkel te gebruiken voor bijvoorbeeld een ontmoetingsfunctie. Een goede woon- zorg combinatie garandeert een goede ontwikkeling.

2. Is Veldheim wel geschikt voor een woonfunctie? Is het niet meer een parklocatie?
Fakton: Wij zien dat het cultuurhistorische aspect en het groene karakter erg van belang zijn om te blijven benadrukken; het parkgevoel moet zeker blijven. Tegelijkertijd denken wij wel dat transformatie naar bijvoorbeeld wonen in combinatie met een maatschappelijk component goed mogelijk is en kan leiden tot een mooi resultaat, als hier voldoende rekening mee wordt gehouden.

3. Kan het onderdeel ‘kansen’ in de slot-analyse worden toegelicht waarbij wordt gesteld dat de locatie zich weer beter kan verbinden met de Utrechtseweg?
Fakton: Als je het uitgangspunt neemt dat de Utrechtseweg in feite als een soort ketting fungeert, dan zou je Veldheim kunnen zien als een parel. Door hier rekening mee te houden bij de herontwikkeling, door het gebruik van bijvoorbeeld laag groen en het respecteren van het monumentale karakter, kunnen de ketting en de parel één geheel worden, wat weer bijdraagt aan een mooi straatbeeld.

4. Ondersteunt de gemeente de bevindingen uit de presentatie? Is de gemeente hierbij betrokken (geweest) en welke stappen worden ondernomen naar aanleiding van het rapport? Gemeente: Wij hebben als gemeente meegekeken naar de opdracht aan Fakton en deze samen met Mooi Zeist opgesteld. Het rapport hebben we tevens ambtelijk beoordeeld. Wij denken dat het rapport we genoeg houvast biedt om te komen tot een goede planvorming. We denken als gemeente ook dat de functiemenging van zorg, ontmoeten en wonen hier best passend zou kunnen zijn. We hebben vooral vragen gesteld over de doelgroep en menging, en verschillende prijscategorieën die je dan zou kunnen huisvesten. In de planuitwerking moet daar nog aandacht aan worden besteed.

5. In het rapport wordt aangegeven dat er een tekort is in Zeist aan een rustige stadswijk. Waarom wordt deze conclusie zonder verdere toelichting getrokken?
Fakton: Deze conclusie is getrokken naar aanleiding van het analyseren wat voor vraag er is in de markt, en bij het type woning dat past bij een rustige stadswijk is de vraag veel groter dan het aanbod. Met dit gegeven zou je deze herontwikkelingsplek daar goed voor kunnen inzetten. Er is een grote behoefte aan dit type woonmilieu bij de bevolking en wij denken dat deze locatie hier bij uitstek ook een mogelijkheid toe biedt.

6. Wat wordt precies bedoeld met ‘ontmoetingsplekken’?
Fakton: Voorbeelden van ontmoetingsplekken zijn bijvoorbeeld wijk- of buurtcentra. Een voorbeeld van een passende ontmoetingsplek op deze locatie zou een theehuis kunnen zijn. Dit is dan openbaar toegankelijk vanuit het park en dus ook goed te benutten. Dit sluit goed aan bij het landgoed en karakter van het pand en de omgeving. Horeca- en ontmoetingsplekken kunnen elkaar dus in zekere zin overlappen.

7. In het geval van een horeca/ontmoetingsplek, zit je dan niet te snel tegen de zichtlijnen van de woningen aan?
Fakton: Hier dient uiteraard rekening mee te worden gehouden bij de verdere uitwerking van de plannen, waarbij de identiteit van de plek en de kwetsbaarheid van het pand en terrein een grote rol zullen spelen.

8. Is er een kwantificering aan te geven voor de verhouding tussen maatschappelijke, ontmoetings-, en woonconcepten?
Fakton: Wij stellen dat een combinatie tussen concepten het beste past op deze plek, waarbij wonen dominanter naar voren komt dan de andere twee functies. De exacte verhouding of kwantificering kunnen we niet geven, dat vraagt om een hele specifieke analyse van het monumentale pand. Daarbij moet je al gaan inzoomen naar de exacte mogelijkheden en bijvoorbeeld welke architectuur het beste passend zou zijn. Dit komt aan bod bij de verdere planuitwerking en hier zal door Mooi Zeist verder over geworden gecommuniceerd.

9. In hoeverre hebben jullie met de parkeerdrukte en verkeersstromen rekening gehouden bij jullie onderzoek?
Fakton: Wij hebben hier in dit onderzoek niet specifiek naar gekeken. Wij zien mobiliteit als een onderdeel van de ontwikkeling die er zal komen, en niet als een los aspect. In een later stadium zal hier zeker over nagedacht moeten worden.
Aanvulling Gemeente: Het parkeerbeleid van de gemeente geldt als uitgangspunt, en vanuit daar moet de ontwikkeling kunnen worden gerealiseerd op het terrein. Een goede onderbouwing van gemaakte keuzes op dit gebied is daarbij belangrijk. We kunnen uiteraard niet zomaar extra functies realiseren zonder hier rekening mee te houden.

10. Is er ook onderzoek gedaan naar een eventuele ontwikkeling met betrekking tot de zorgvraag voor mensen met dementie of chronisch zieken?
Fakton: Wij hebben geen onderzoek gedaan naar verschillende zorgvragen. Wel hebben we onderscheid gemaakt tussen extramurale en intramurale zorg. Wij gaan er daarbij vanuit dat extramurale zorg hier beter past, omdat deze vorm beter samengaat met een woonfunctie. Hierbij is men vaak nog redelijk zelfstandig.

11. Waarom is de hoofdconclusie van het rapport dat een woonfunctie het meest kansrijk is, als in één van de tabellen in het rapport te zien is dat Zeist boven het gemiddelde uitsteekt betreffende woonfuncties?
Fakton: Bij de betreffende tabel (op blz. 31 van het rapport) kijken we naar de vierkante meter per huishouden. Dit houdt in dat mensen in Zeist dus relatief ruim wonen vergeleken met andere gebieden. Het gaat hierbij om de grootte van de huishoudens en niet over de aantallen van de huishoudens. Vandaar dat deze tabel wellicht voor verwarring kan zorgen.

12. Wat is de verhouding tussen Fakton Consultancy en Facton Capital?
Fakton: Fakton consultancy en een Fakton Capital zijn twee aparte ondernemingen. We werken vanuit verschillende locaties, hebben geen intern contact met elkaar en werken dus ook niet samen. We dragen slechts allebei de naam ‘Fakton’ uit.

13. Is er gekeken naar behoeften naar de combinatie tussen een woon- en werkfunctie?
Fakton: Hoewel een werkfunctie doorgaans goed past in Zeist, denken wij dat voor grote monumentale panden als deze een werkinvulling niet kansrijk is. We hebben marktonderzoek gedaan en gekeken naar transacties, en zien daarbij dat er vaker leegstand is en dat de doorlooptijd groot is. Vandaar dat we een werkfunctie niet als kansrijk beschouwen.

14. Hoe kijkt de gemeente aan tegen het ontsluitingsbeleid van de wegen, die nu stelt dat er geen extra ontsluiting zou moeten zijn op de Utrechtseweg? En wat betekent dit voor eventueel bouwverkeer tijdens de (ver)bouwperiode?
Gemeente: Het klopt dat het beleid van de gemeente is om geen nieuwe ontsluitingen en daarmee extra verkeersdruk aan de Utrechtseweg toe te voegen. We zullen straks op basis van de plannen kijken hoe we het bouwverkeer zo goed mogelijk kunnen reguleren. Hier zijn nog geen concrete plannen voor. We zitten immers nog in de fase van marktonderzoek. We zullen kijken naar het bouwerkeer op basis van het herontwikkelingsplan.

15. Vraag aan makelaar Henk van Dijck (Nassau Makelaars & Bedrijfshuisvesting): Wat voor mogelijkheden ziet hij?
Henk van Dijck: De wijk leent zich uitermate goed voor wat luxere woningbouw, in combinatie met bijvoorbeeld appartementen of een medisch centrum. De beperkingen en mogelijkheden zoals vastgesteld in de woonvisie zullen hier echter een grote rol in kunnen gaan spelen.
Aanvulling gemeente: in Zeist is er veel vraag naar woningen in alle prijscategorieën. Dat geldt ook voor deze locatie. Welke woningen er ook gemaakt worden, er is altijd vraag naar.

16. Zal de woonvisie een knelpunt (kunnen) zijn bij de ontwikkeling?
Fakton: Het is van belang dat er, als er vanuit de woonvisie wordt gewerkt, goed wordt gelet op de identiteit van de buurt. Het is van belang om niet alleen secuur om te gaan met de omgeving, maar ook met de mensen die in deze omgeving wonen. Het is een uitdaging om iets goeds neer te zetten wat binnen de woonvisie past, maar het is zeker niet onmogelijk.Aanvulling Gemeente: De woonvisie geldt in beginsel als uitgangspunt. In 2018 is door het college de notitie vastgesteld dat de cultuurhistorische waarde bij deze locatie zeer belangrijk is en dat, indien dat onderbouwd en noodzakelijk is, ook van de woonvisie kan worden afgeweken. Bovendien wordt in de nieuwe woonvisie, waar de gemeenteraad volgende week een besluit over neemt, meer gericht op het middensegment, terwijl de vorige woonvisie meer was gericht op het lagere segment.

17. Hoe ziet het proces verder uit? Wat is de volgende stap?
Zie website www.mooi-zeist.nl voor actuele stappen en procesontwikkeling.

Heeft nu nog vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit verslag? Neem dan gerust contact op via pr@mzeist.nl. We willen u vragen om dit vóór 12 februari te doen, zodat we uw feedback kunnen meenemen in de volgende stappen van het proces.

woensdag 27 januari 2021